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娱乐平台存一送|楼市诊所|数据注水,房企买榜上位,第三方评估谁监管

来源:银河官网   更新:2020-01-11 12:19:04  点击: 4879

娱乐平台存一送|楼市诊所|数据注水,房企买榜上位,第三方评估谁监管

娱乐平台存一送,本期主持:冯善书(南方+房产频道主编)

特邀嘉宾:李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日,南方日报产业周刊和南方+房产频道对困扰行业已久的房企业绩排行榜数据注水现象进行了专题报道,对克而瑞等有关商业机构估算业绩与房企实际销售动辄相差几十亿元、甚至数百亿元的乱象进行了客观揭露。

此前,佳源集团、奥园集团等多家房企,由于被质疑实际销售数据与机构排行榜估算的数据存在较大差距,从而导致股价大幅下跌。每到年中或岁末,围绕房企的各类数据排行榜便会在各类商业智库网站粉墨登场。与此同时,针对这类排行榜数据真实性和准确性的质疑也不绝于耳。南方日报和南方+房产频道的报道政府监管部门高度关注,亦引发了业内人士对这一话题的热烈讨论。为进一步分析第三方评估数据和排行榜乱象给行业带来的实际危害,并对有关决策部门下一步研究制定具体的规制办法提供参考意见,南方+房产频道特邀广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士对该话题展开专业探讨,期待社会继续关注。

【嘉宾介绍】

李宇嘉,经济学博士、高级经济师,现任广东省住房政策研究中心首席研究员,中山大学银行研究中心高级研究员,中国房地产业协会住房保障委员会专家组成员,广东省公寓协会副主任委员,广州市公积金中心专家组成员。曾参与住房城乡建设部、广东省、深圳市多项房地产市场调控、住房政策和住房保障课题研究和重大调研及报告撰写。

【专家分析】

虚高的数据给了金融机构和决策层错误信号

南方+房产频道:对于房地产行业说,第三方数据的乱象具体造成了哪些危害?

李宇嘉:首先,现有的排行榜模式下,为挤进top50或top100,中小型房企往销售业绩数据注水的动力更强,有的第三方数据比实际数据高出30%以上。人为抬高的中小型房企业绩,给金融市场、信用评级提供了错误的新号,不利于金融机构作出合理的信用评价和贷款准入,不利于防范金融风险;其次,有人计算,第三方给出的top200的销售总额,高达10万亿以上,与全国数据差不多,这明显高估了销售规模,高估了行业集中度,给决策层对于形势的判断和调控决策提供了错误新号;再次,对于有合作、利益绑定的开发商,第三方中介机构想尽一切方法,往多了算,造成项目虚假销售、人为制造市场火爆局面,舆论上鼓吹需求旺盛局面,给老百姓买房造成了困扰,不利于稳房价、稳预期。

南方+房产频道:为什么部分房企对第三方机构的排名如此重视,不惜以数据注水的方式来推高自己的排位?

李宇嘉:目前,由于没有政府披露的排行榜,市场只能依赖中介机构发布的排行榜。于是,境内金融机构融资也好、信用评级也好、海外发债也好,都依赖第三方机构给出的排名。比如,很多银行都有自己的“白名单”,比如开发贷仅限于top50以内的企业;再比如,海外上市或融资时,境外金融机构或评级机构也看排行榜,这对于融资成本来说有很大影响。特别是,现在房企融资的综合成本很多在10%以上,就算1个百分点的节约,也意味着巨大的利差。另外,排名是房地产企业最好的广告。不管是其他房企引入合作方,还是地方政府土地出让或项目招商引资,看的也是排行榜。综上,就造成了开发商不惜以数据注水的方式来推高自己排位的现象。最后,给出更高的销售额,对中介机构和开发商来说是“双赢”,前者获得品牌推广收入,后者获得了高排名的上述诸多利好。

依靠会费生存的行业组织无法监督房企

南方+房产频道:有观点认为,房企普遍追求铁索连舟的经营模式,给了不少房企以业绩“注水”的契机。您如何看待第三方机构重复计算的问题?

李宇嘉:第三方机构重复计算,有可趁之机。因为,目前合作开发、报团取暖已是大趋势。比如某研究院发布的今年上半年全口径销售额top20房企中,权益口径在全口径中占比不足6成的房企多达18家公司。值得注意的是,合作开发的项目中,分工有侧重。比如,有的负责拿地和操盘、有的负责融资和销售。因此,在计算销售规模时,两个开发商都将销售计入自身业绩,具有很强的操作空间。根本上来说,业绩被重复计算了,但由于并无确实的手段来监管,导致堂而皇之的“注水”现象。

南方+房产频道:房地产行业协会等行业组织对企业发展动态比较了解,对于发生在眼皮底下的买榜和注水现象,为什么难以发挥监管作用?

李宇嘉:房协是以房企会员缴纳的会费来运转的,生存和盈利模式决定了其是以服务房地产会员企业为工作目标的。他们不可能对房地产企业的销售行为、销售业绩或数据虚高问题提出严厉的批评。在欧美发达国家,行业协会被定义独立的第三方组织。但国内目前还无法做到完全独立。尽管房协名义上也有责任协助政府开展行业调研和行业统计工作,以及组织制定并监督本行业的行规行约、建立行业自律机制等工作,但是,因为会费是房协的主要经济来源,现实中他们很难房企进行监督。

剥离咨询业务与排行榜发布的利益绑定

南方+房产频道:房产数据排行榜乱象已困扰行业多年,政府监管部门难以规制的症结在哪里?

李宇嘉:主要原因就是开发商销售数据统计的口径多元、混乱,给数据注水乱象提供空间。比如,销售既可以是流量金额,也可以是权益金额;既可以以按网签口径统计,也可以以开发商认购口径统计。另外,年底冲刺销售业绩的时候,很多开发商将“高提佣”的中介包销也算在销售业绩里,其实有部分可能无法实现。同时,相对于开发商合作层面的中介机构、研究机构的统计,政府网签系统确认的销售数据相对滞后,且基于国民经济分析研究用途的考虑,统计法又规定,政府不能披露企业的数据。所以,就造成了明知数据注水,但政府监管部门难以规制的问题。

南方+房产频道:在您看来,政府应该如何加强监管,来规范第三方评估行业?

李宇嘉:从国际经验来看,具有公信力、公允的行业协会、龙头中介组织,是行业排行榜的主要发布者,也是厘清政府监管、行业和社会自律、百姓自发监督三者职能,发挥市场配置资源决定性作用的重要方向。但在我国,由于行业自律、诚信体系建设还不完善,大家认可的、具有公信力的第三方评估组织较少。未来,要加强行业自律建设,以“守信激励、失信惩戒”为原则,培育有公信力的行业协会,由他们来直接发布榜单,或加强对业内的第三方评估组织的监管;另一方面,要剥离咨询业务与排行榜发布业务的利益绑定,咨询业务制作研究和代理,榜单由行业协会审定发布。同时,对于市场主体和群众举报的违规发布,加大惩戒的力度。

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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